随着住宅福利分配制度实行货币化改革，住宅消费的主要制度性制约障碍将逐步得到消除，目前的主要制约因素是商品住宅价格过高和住宅市场发育滞后。
目前商品住宅价格远远超过了居民现实购买能力。有研究表明，1985年以来我国商品房价格以年均20％的平均增速递增，大城市的商品房价格的年均涨幅更是达到30％以上，不仅大大超过同期经济增长率和通胀率，也远远超过居民家庭收入的增长水平。世界银行对多国住房市场考察的结果认为：住房价格与家庭年收入之比例在6倍以下时，居民购房才能形成有效需求。我国一套55平方米使用面积的商品房价格，相当于高收入家庭年收入的13．6倍，中等收入家庭的21．8倍，低收入家庭的42．8倍。而同样的商品房价格与家庭年收入之比，美国为2．8倍，英国为3．8倍，澳大利亚为4倍，瑞典为1．8倍，加拿大为4．8倍，巴西为5．6倍。
商品住宅价格居高不下，一方面与住房福利分配制度下集团购买的支撑有关，另一方面是商品住宅价格中包含了大量不合理的构成因素。若干调查资料表明，我国商品住宅成本构成中，建筑安装费只占40％，各种配套费占20％，税费占20％，地价占20％。此外，由于20
世纪90年代一度经济“过热”和集团购买力的支持，我国房地产商的预期利润也大大高于其他国家。不过，在经济“过热”冷却之后，随着房改步伐加快，“最后晚餐”性集团购买高潮过后，商品房高价的主要支持因素将来自其成本构成中的不合理部分。
经济参考报
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